广州商务楼宇中崛起“经济森林”

　　珠江畔，摩天大楼组成华丽的“城市天际线”，跳动着城市经济发展的强脉搏。

　　楼宇间，总部企业落子、头部机构入驻。亿元商务楼群里，一座座商务楼宇如同城市中的“垂直商业街”，成为提升城市经济承载力和区域影响力的重要支柱。

　　在广州，有超2000栋商务楼宇。楼宇经济，承载培育经济新增长点的“重任”，也成为经济发展的“晴雨表”。

　　楼宇经济是城市发展的折射。今年上半年，广州市地区生产总值同比增长13.7%，两年平均增长5.2%。经济稳中向好同样反映到楼宇经济上。

　　据国际知名商业地产行的监测数据显示，今年上半年，广州甲级写字楼出租出售成交量31.1万平方米，达到近五年同期最高水平；平均空置率仅7.2%，空置率及租金在全国一线城市中最低。

　　需求旺，供给少，随着城市的发展，下一个亿元楼宇群在哪？广州又有哪些优势？广州市产业招商投资促进会常务副秘书长、广州市楼宇经济促进会秘书长包紫洋表示，未来，广州或将形成多核心楼宇经济圈。

　　经济韧性“晴雨表”▶▷甲级写字楼新增供应创近五年同期最高

　　今年，广州楼宇经济迎来一季度“开门红”，但在二季度受到疫情影响，最终上半年走势如何？

　　据戴德梁行发布的广州房地产市场报告显示，2021年上半年，广州市甲级写字楼净吸纳量和新增供应均达到近五年同期最高水平，分别为31.1万平方米和28.7万平方米，市场活跃度明显提升。

　　在巨量供应之下，多数甲级写字楼去化表现良好，空置率较去年末下降0.9个百分点至7.2%，租金在第二季度迎来小幅回升至每月每平方米179元。

　　包紫洋分析说，从供需来看，今年上半年，广州全市新登记市场主体36.02万户，同比增长60.72%，其中新登记企业22.96万户，同比增长37.71%。这相当于每天新增近2000户市场主体、每天新增近1200家企业。新增的市场主体需要充足的产业发展空间，其中就包括大量的商务写字楼。

　　在包紫洋看来，甲级写字楼平均空置率及租金在全国一线城市中最低是一把“双刃剑”。

　　“好处在于租金水平较低，有利于吸引更多企业落户，但在数量和面积方面与其他一线城市的差距，与广州的经济体量不相适应，另外区域分布不均且过于集中，导致部分区域楼宇缺乏主力机构进驻。”包紫洋说。

　　近年来，广州甲级写字楼在质上不断提升。不久前，广州发布首批17栋超甲级、40栋甲级商务写字楼宇，其评判标准是广州市商务局牵头制定的广州市地方标准《商务楼宇等级评定规范》和《广州市商务写字楼等级评定实施细则（试行）》。这将让广州商务楼宇朝着标准化、规范化、高端化发展。

　　戴德梁行广州公司商业地产部高级助理董事温苑雯认为，从量上来看，广州的优质商业存量较为稀缺，未来供应增量也可能不足，在常规商业人均面积上广州在超大城市中处于不利地位，不利于广州要建成国际消费中心城市的目标实现。但随着政府带有前瞻性的多核新区规划逐步落实，琶洲片区、白鹅潭商务区等新商圈的落成，在未来将实现多核发展。

　　总部企业“黄金带”▶▷头部金融机构“抢滩”入驻

　　今年4月揭牌成立广州期货交易所入驻万科中心；渣打银行大湾区中心落址于广州环贸中心……在天河CBD，亿元楼间洋溢着楼宇经济的新活力，韧性十足。

　　摩天大楼拔地而起，总部企业纷至沓来，头部金融机构“抢滩”入驻。作为广州市乃至华南区域楼宇经济发展程度最高、高层建筑最为密集的区域，天河CBD内拥有124栋商务楼宇，总建筑面积超过1400万平方米，年税收超亿元的楼宇71栋，超十亿元楼宇17栋。

　　在本月公布的广州市首批17栋超甲级、40栋甲级商务写字楼获评名单中，天河CBD商务楼宇成绩尤为亮眼，共有35栋标杆性写字楼获评，超全市获评总数的60%，其中，超甲级写字楼占据14栋，超全市获评总数的80%，楼宇质量领跑全市，彰显“天河品牌”。

　　据仲量联行发布的数据，上半年广州市新增办公空间为35万平方米。二季度，全市有两座甲级办公楼项目入市，即位于珠江新城的万科中心和粤海金融中心一期，合计为广州市甲级办公楼市场带来约15万平方米的新增办公空间。

　　而总部企业、头部金融机构的入驻，也进一步形成楼宇“磁吸力”。“现代服务业的高度集聚，使得科技、人才、资金、信息等各种发展的资源要素在这里汇集，为企业的发展壮大提供了强有力的支撑，这也使得CBD成为了总部企业在广州落户扎根的首选区域。”包紫洋表示。

　　“广州期货交易所入驻后，数家国内头部金融机构亦相继进驻。在新经济和金融行业的双重引领下，今年二季度租赁需求上扬。”仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示，金融业与专业服务业作为广州长期以来的两大主要产业，也将为广州未来经济发展提供源源不断的动力，并与新经济产业一同成为引领广州办公楼租赁市场发展的主要力量。

　　近年来，为保持新建楼宇发展优势，焕发老旧楼宇社会活力，天河中央商务区管委会不断提升辖区内楼宇管理服务水平，努力打造优质营商环境“标杆”，开展楼宇可持续发展指数评定，率先探索粤港澳大湾区机制“软联通”。

　　为了进一步提升区域楼宇经济发展，在2021年新发布的推动经济高质量发展若干政策意见中，天河区聚焦产业空间拓展与发展环境提升，设置了楼宇经济支持条款，支持商务楼宇高端化、绿色化、专业化发展，为各类市场主体提供更多优质的产业空间载体。

　　包紫洋认为，未来，天河CBD将成为广州楼宇经济示范区域，随着国际金融城的建设，区域联动下进一步促进特色产业集聚以及广州总部经济“黄金带”的形成。

　　产业发展“新势力”▶▷呈现“链主引领，链条跟进”特点

　　从企业的“迁徙”可以感知楼宇经济的发展新趋势。

　　“消费市场的快速恢复引发了数家新经济企业新一轮的业务拓展和搬迁扩租，包紫洋表示，名创优品和字节跳动进驻广州琶洲，为近年规模较大的租赁交易。

　　其中，名创优品于今年上半年选址琶洲铭丰广场作为其过渡期的全球总部，承租办公面积逾2万平方米。

　　很快，名创优品又带来新消息：7月28日，名创优品国际总部项目在琶洲西区举行开工奠基仪式，该项目计划总投资约35亿元，拟打造线上线下融合发展的科技型数字新零售企业总部。

　　以字节跳动、名创优品为代表，高成长型科技类企业带动租赁成交的能力可见一斑。来自仲量联行的数据显示，在高需求的带动下，琶洲片区上半年租金水平升幅明显，达4.6%，而全市整体租金水平也因此微涨1.1%。

　　戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端介绍，今年上半年，琶洲是办公选址的最热区域之一，半年净吸纳量约在10万平方米左右。从需求类型来看，扩张型需求（新设立、扩租）与搬迁类需求占比接近，同时琶洲的扩张型需求占比较上年提升了8.3个百分点。

　　张晓端进一步分析，从全市TMT的租赁成交区域占比来看，超过半成的成交面积位于琶洲片区，这是由于新兴商务区供应量大，能更好地承接大面积租赁及扩租需求。另外，随着高新技术类企业的高速发展，不排除未来衍生自用型购买或投资需求的可能。

　　展望未来，海珠区投促局相关负责人表示，多个专业机构测算显示，未来三年，海珠区将释放大批优质商务楼宇资源，约占全市供应量的50%，成为粤港澳大湾区商务枢纽中发展机遇最大的区域之一。

　　重点项目加快推进是市场看好琶洲片区的原因。今年以来，除了名创优品国际总部项目，广东港航总部经济大楼、索菲亚发展中心等项目开工建设，阿里巴巴华南运营中心、复星南方总部（南地块）等项目投产运营，TCL大厦、广州国美信息科技中心等项目竣工验收……更多的办公空间将陆续被释放。

　　海珠区投促局相关负责人介绍，从招商质量上看，位于琶洲的阿里巴巴华南总部、唯品会、赫基国际大厦在内的多个商务楼宇，都招商引进了业务合作伙伴、上下游产业公司，初步实现“链主引领，链条跟进”的局面。未来，一栋楼宇可能就是一条垂直的产业链。